Чтобы продать такую квартиру, нужно обязательно указывать в договоре купли-продажи полную стоимость, а в таком случае трое из четырех собственников должны будут заплатить налог, плюс на тот момент такой договор требовал обязательного нотариального оформления, что вело бы к значительным нотариальным расходам.

Квартира требовала налоговой оптимизации и серьезной подготовки документов к сделке.

Поскольку из четырех собственников только у одного доля была в собственности более трех лет, то при покупке других долей, отсчет срока владения ведется все равно от даты приобретения первой доли. В данной ситуации оптимальным решением было оформить доли остальных собственников на него, и сделать это тремя отдельными договорами купли-продажи. Это давало значительные преимущества:

Во-первых, возможность получения налогового вычета в размере одного миллиона рублей каждому из троих продавцов, вместо одного миллиона на всех при продаже одним договором, пропорционально доле каждого. Таким образом, продавцы законным способом освобождались от уплаты налога при продаже своих долей.

Во-вторых, в договорах купли-продажи между дольщиками, мы указали минимальные, соответствующие закону суммы.

В-третьих, сам собой отпал вопрос нотариального удостоверения и какую сумму указывать в договоре купли-продажи с покупателем квартиры.

Пока договоры купли-продажи были на регистрации, мы готовили другие документы, закрывающие основные потребности покупателя: справки из нарко- и психдиспансеров от всех собственников, техническую документацию на квартиру (поэтажный план, экспликация, технический паспорт), справки об отсутствии задолженностей и пр. Также подготовили блок-схему переходов прав на квартиру, с датами и степенями родства, чтобы покупателю и его юристам не надо было долго разбираться в документации.

Параллельно шли показы квартиры: покупателей было немного, но все торговались на очень большие суммы, хотя квартира была выставлена по умеренной цене 8,5 млн. руб.

И вот через 1,5 месяца с начала экспозиции квартиры в рекламе, нашлись покупатели: молодая семейная пара с детьми. Квартиру покупали с использованием ипотеки Газпромбанка. К тому времени мы немного понизили цену на квартиру, и сторговались с ними на 8 млн. руб. Продавцов это полностью устраивало, мы были готовы к такой цене.

Поскольку покупатели были без риэлтора, я взял на себя все вопросы, касающиеся отношений с банком, согласования условий предстоящей сделки и ее проведения.

Также перед сделкой выяснилось, что страховая компания покупателя отказалась страховать эту сделку, поскольку в документах фигурировало свежее наследство. Я оперативно нашел страхового представителя, да еще и с прекрасным тарифом для покупателя. Кстати, с этим представителем мы успешно сотрудничаем по всем сделкам, и получаем для своих клиентов тарифы, которые порой вполовину меньше тарифов, предлагаемых банками.

Сделка прошла легко, спокойно, я сопровождал регистрацию перехода права и полностью контролировал процесс. А после завершения сделки мы благополучно завершили взаиморасчеты, и я торжественно вручил покупателю ключи от его новой квартиры.